330亿交易背后的平安凯德“进退局”

 

　　何艳艳 摄

 

　　继潘石屹将SOHO中国清仓出售后，近日凯德也将旗下的六个不动产放上了交易的货架。

　　从标的资质来看，这是凯德手中的优质项目，它们坐落于上海、北京、宁波、成都、杭州5个一二线城市，六个项目的部分股权总资产价值467亿元。

　　最终平安人寿吃下了这个庞大资产包的部分股权，总出资额不超过330亿元。

　　交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，将从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%，变更为12.6%-30%，并继续负责项目的运营及资产管理。这场甩卖，也为凯德回笼资金超过20亿新元，折合人民币约96亿元。

　　凯德“逃顶”还是急流勇退？

　　凯德旗下综合体旗舰品牌来福士在国内的亮相始于2004年，彼时其进入中国市场已经10年。随后的16年里，来福士扩张到了9座，足迹遍布北京、上海、成都、宁波、杭州、深圳、重庆7城。核心城市上海独占3座，分别为上海来福士广场、长宁来福士广场和北外滩来福士广场（未开业）。与此同时，凯德在中国大陆地区的购物中心总数达到44个。

　　业绩稳步扩张的同时，凯德也没能逃脱疫情给业绩带来的影响。

　　2020年凯德旗下购物中心物业净收入同比下滑13.2%。同年其购物中心的总出租率也下滑7.4个百分点至89%，客流量也下降了32%。

　　虽然凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔表示，来福士品牌已发展为“能够提供稳定经常性收益的成熟资产”，但凯德却没有将这个现金奶牛攥在手里。其惯常的商业运营模式是在项目初期通过私募基金进行开发，之后高效运营项目提升资金价值，待项目成熟后通过交易实现资金回收，最后将所得资金用于再投资。

　　来福士的“成熟之日”恰是凯德退出之时。

　　退出的背后也是凯德近年来悄然开启的换仓模式，从传统的住宅、购物中心、住宿等领域，进一步扩展至物流、商务园、工业地产等领域。

　　潘子翔表示，本次出让六个来福士的部分股权，将为凯德创造超过20亿新元的净收益，折合人民币约96.2亿元。其中部分资金将用于重点投资数据中心等新经济资产，未来几年，凯德还计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。

　　对商业嗅觉灵敏的凯德来说，新经济资产早已布局良久。

　　今年4月，凯德宣布以36.6亿元收购一个位于上海闵行区的超大规模数据中心园区。此外，凯德集团在新加坡已有4个数据中心，欧洲11个，同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。凯德表示，在积极把握新经济资产发展机遇的同时，集团也将继续在商业地产等领域投资并深耕。

　　其实，近年来已有不少企业加入到数字化、智能化转型中，政府亦有相关政策配套支撑产业发展。相关数据显示，预计到2024年，亚太地区数据中心行业将以两位数的年复合增长率快速发展，其中中国数据中心市场的年复合增长率预计将达到30%。

　　除了回收资本进行再投资，凯德本次将平安拉入战略合作伙伴阵营，也是推行本地化运作的策略之一，借此建立稳固的全球性资本合作伙伴网络。凯德集团首席执行官李志勤表示：“凯德将继续持有这六个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。凯德期待与中国国内机构投资者建立更广泛的资本合作，使凯德的投资者基础更加多元化。”

　　平安的进击

　　作为已能提供稳定经常性收益的成熟资产，凯德的来福士资产包最终被平安揽入怀中。

　　实际上，平安今年在不动产领域动作不少。除了上述项目，其今年还拿下了北京丽泽商务区D-03、D-04不动产和平安香港总部大楼，前者累计出资金额为69.41亿元，后者累计45.17亿元、89.73亿港元。本次投资完成后，平安人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约为1%，同时，其投资非自用不动产类账面余额占一季度末总资产比例约为10.3%。

　　诸葛找房数据研究中心分析师梁楠认为，本次交易的六个来福士项目资产优质，租户及合约稳定，平安接盘来福士股权后可保证资金的保值，并通过稳定的资金回报实现资金增值。平安的投资也符合此前平安首席投资官陈德贤接受采访时所言的“未来不动产投资会偏向物业类项目”的策略。

　　截至2020年末，中国平安保险资金投资组合规模达3.74万亿元，较年初增长16.6%，总投资收益1996.36亿元。其在不动产以及与不动产关联的物业、债和股票等方面的投资金额占其保险资金总规模的7.5%左右，相较监管规定允许的30%的投资比例上限存在一定空间。

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　　近年来，平安加仓不动产领域早已引起市场的注意。到目前为止，平安投资的124家公司中多数与地产相关。据统计，平安重仓了13家房企，与20多家龙头房企有合作关系，其中，持股华夏幸福25%；持股中国金茂14%，此外，还投资了碧桂园、辉旭等知名房产。

　　值得一提的是，平安今年招揽了鲁贵卿、蒋达强两位房企出身的高管加盟。2月，蒋达强辞别老东家弘阳集团，赴任平安不动产总裁。此前，蒋达强曾任职旭辉、弘阳，相较房地产开发公司，平安不动产业务更广泛，涵盖投资、商业地产、金融产品、产业发展等。

　　鲁贵卿则曾先后在中建五局、中国建筑、中南建设集团担任高管，2021年5月原平安不动产董事长邹益民退任，鲁贵卿正式接任掌舵。梁楠认为，二人的加盟或将对平安不动产的资金配置、企业业务板块及涉及领域带来新的变动。

　　这点在二人主导推动达成的来福士项目已初见端倪。

(责编：王仁宏、初梓瑞)